Por Hernán Goicoechea
El mercado inmobiliario de Buenos Aires volvió a mostrar un nivel importante de actividad durante la primera mitad de 2026. Pero que haya más operaciones no significa que todo se venda, ni que cualquier precio sea aceptado. Para quienes están pensando en comprar, vender o cambiar de casa, lo importante no es solamente mirar los números, sino entender qué significan para su propio proyecto.
Hay movimiento, pero el mercado sigue siendo selectivo
Los datos muestran un mercado activo.
Durante el primer semestre de 2026, la cantidad de escrituras se mantuvo en niveles elevados y similares a losdel año anterior.
En nuestro estudio en 2026 logramos reservar el 70% de lo publicado, y podría parecer que la conclusión es simple: “el mercado está bueno y se vende todo”.
Pero no es así… Detrás de cada operación hubo trabajo de comercialización, presentación de la propiedad y, sobre todo, un precio competitivo y coherente con la realidad.
Hoy hay compradores. Lo que no hay es compradores dispuestos a pagar cualquier valor.
El comprador compara mucho más
Nunca fue tan fácil acceder a información sobre propiedades.
Quien está buscando puede recorrer decenas de publicaciones desde su teléfono, comparar precios, metros, ubicaciones, expensas y estado general antes de decidir siquiera hacer una visita.
Y además tiene mucha oferta disponible.
Eso cambió la dinámica.
El comprador actual no necesariamente negocia agresivamente. Muchas veces hace algo todavía más sencillo: si una propiedad no le cierra, pasa a la siguiente.
Por eso, hoy estar publicado no alcanza. Hay una enorme diferencia entre estar en el mercado y simplemente estar publicado en un portal.
El precio sigue siendo determinante
Los valores se mantienen relativamente estables.
El Índice M² Real, que analiza operaciones efectivamente realizadas, ubicó en mayo el precio promedio de departamentos en CABA en alrededor de USD 2.200 por metro cuadrado y mostró una diferencia cercana al 4,8% entre el precio publicado y el valor finalmente negociado.
En nuestras operaciones vemos algo muy parecido.
Pero hay una aclaración importante: ese margen funciona cuando la propiedad salió correctamente valuada. Si una vivienda se publica un 15% o 20% por encima del mercado, el problema ya no es cuánto se negocia.
El problema es que probablemente el comprador ni siquiera llegue a hacer una oferta. Una propiedad bien valuada y bien presentada puede venderse normalmente dentro de los 60 a 90 días, e incluso mucho antes dependiendo del producto.
Por eso seguimos insistiendo tanto en algo que parece simple: el precio de salida importa. Y mucho.
¿Y qué pasa con los créditos?
El crédito hipotecario volvió a aparecer y ayudó a generar movimiento, pero todavía está lejos de ser el motor principal del mercado.
Durante el segundo trimestre, la cantidad de préstamos hipotecarios cayó aproximadamente un 25% respecto del trimestre anterior.
Sin embargo, su impacto va más allá de la operación financiada.
Un crédito puede permitir que alguien compre una propiedad, que ese vendedor compre otra y que se genere una cadena de operaciones adicionales.
Por eso, aunque todavía tenga una participación limitada, sigue siendo una herramienta relevante para el funcionamiento del mercado.
Para el comprador, todavía hay oportunidades
Los precios de cierre continúan, en promedio, alrededor de un 15% por debajo de los valores reales promedio de los últimos veinte años.
Al mismo tiempo, algunos indicadores muestran una mejora en la capacidad de compra: durante el segundo trimestre los salarios medidos en dólares aumentaron y, en el ejemplo utilizado por el informe para un departamento en Almagro, la cantidad de salarios necesarios para comprarlo se ubicó en niveles históricamente bajos.
Eso no significa que hoy comprar una propiedad sea fácil. Para mucha gente sigue siendo muy difícil.
Pero para quienes tienen capacidad de ahorro, una propiedad para vender o posibilidades de acceder a crédito, el escenario actual puede ofrecer oportunidades interesantes.
¿Conviene esperar?
Esta es probablemente la pregunta más difícil. Y mi respuesta casi nunca empieza hablando del mercado. Empieza hablando de la persona.
Si alguien está esperando simplemente para vender más caro en el futuro, puede hacerlo. El problema es que nadie sabe cuánto tendrá que esperar ni qué ocurrirá mientras tanto.
Pero si una familia necesita una casa más grande, quiere acercarse a sus hijos, necesita menos escaleras o simplemente siente que llegó el momento de cambiar su forma de vivir, la conversación es diferente.
Especialmente para quien vende para comprar. Porque si hoy vende dentro de un mercado de precios relativamente estables, también va a comprar dentro de ese mismo mercado.
Por eso, muchas veces la pregunta correcta no es: “¿Es el mejor momento del mercado?”
Sino: “¿Es el momento correcto para mi proyecto?”
En GEI trabajamos mucho sobre cuatro variables antes de tomar una decisión: motivación, urgencia, realismo y capacidad.
Cuando esas cuatro cosas están alineadas, el mercado deja de ser una excusa y pasa a ser simplemente el escenario donde hay que ejecutar bien el proyecto.
Porque no existe un mercado perfecto para todos… Existe el momento adecuado para cada persona.
